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內容來自sina新聞

自住房模式應遵循市場化原則

  "自住型商品房"(以下簡稱自住房)的出現,一度被認為是找到瞭北京樓市調控難、房價高的"七寸"。而做出如此判斷,其依據在於自住房供應規模、定價機制和覆蓋范圍。2014年北京市共建設5萬套自住房,大約占市場成交規模的50%。2013年9月1日至今,北京共推出61宗住宅用地,其中含有自住房地塊的項目近50宗;在定價方面,自住房按照比同地段、同品質商品住房價格低30%且不高於22000元/平方米的水平來確定;在準入條件上,與之前的經濟適用住房和限價房不同的是,自住房面向所有符合條件在京購房的人群,包括非戶籍人群,特別是住房需求急迫的"夾心層"。

  但是,近期有很多媒體報道,已經進入搖號程序的4個自住房項目出現瞭不同程度的"棄購"問題。據筆者調查,自住房出現一定比例的"棄購"有以下幾個原因。首先,自住房盡管比同地段、同品質商品住房價格低30%,但與經濟適用住房和限價房等傳統的保障房相比還是較高,而其供應對象卻涵蓋瞭之前經濟適用住房和限價房所覆蓋的等待保障人群。這部分人群(合計約40萬戶)中很多是低收入人群,沒有購買自住房的支付能力,隻不過有這樣的搖號機會。

  其次,自住房基本上集中在5環以外,甚至是郊縣,配套不成熟,在很多中簽者看來並非理想的購房區域。而且,今年下半年還有4萬多套自住房上市,提供選房的機會很多,中簽合意住房的概率比現在大。而且,在購買條件上也有諸多限制,如有的項目不接受公積金和商業組合貸款,有的項目要求6成首付,這也限制瞭剛性需求購買力的釋放。

  另外,很多業內人士和媒體認為,當前北京樓市下滑之快超預期,對購買自住房也產生很大沖擊,而事實也確實如此。盡管自住房項目在土地出讓之時已經通過"限房價"(按低於同區域、同品質商品房價30%來定價)確定瞭售價水平,但近幾個月,由於項目周圍二手住房價格同比連續下降(今年累計跌幅在10%左右),而且未來繼續下降的預期很強,這讓有的自住房售價與周邊二手住房價格的差降到瞭10%以內。如果未來二手房價格繼續下降,不排除自住房價格高於同區域二手房價格的現象,這也讓很多中簽者選擇"棄購"。

  但是,自住房因上述原因而被部分"棄購"並不值得過分渲染。因為商品住房項目也會因為購買能力問題、配套問題和觀望原因而出現前期"蓄客"放棄選房,甚至是退房的問題。筆者認為,具有價格優勢的自住房之所以出現"棄購",最大的問題是其操作模式沒有遵循市場化原則。"限房價"的前提下"競地價",其實是在土地出讓時便確定好瞭未來自住房的銷售價格,這顯然是假定未來周邊商品房價格還會上漲,或者至少保持穩定。事實上,這明顯違背瞭房價市場化波動的規律,而直接決定未來售價水平也與自住房市場化操作的初衷有悖。

  此外,主流開發商爭相進入北京樓市後,地王不斷被刷新。在此背景下,自住房采取"限房價、競地價"的出讓模式,事實上是在房價土地貸款高雄鹽埕土地貸款一定的情況下,讓開發商來爭奪土地資源。各開發商則是根據政府限定的房價水平,結合自己最低利潤水平,測算能夠給出的最高土地出讓價格。競地價的結果是,不僅開發利潤水平被壓縮和鎖定,而且自住房在未來進入銷售環節後,其降價空間也沒有,不能隨行就市。

  筆者認為,北京的自住房與共有產權住房還存在很大差距,合理的做法應該是將土地"招拍掛"樓面地價按一定比例(如30%)折讓,折讓額就是政府產權額,嘉義阿里山建地貸款而未來房價在隨行就市的基礎上減記折讓額,這就是購房者產權額,這就建立起瞭政府和購房者產權共有的住房供應模式。事實上,這一做法遵循土地出讓和自住房銷售完全市場化的原則,折讓的樓面地價在房價中扣除,絲毫不影響土地和自住房的市場化定價和市場化分配,也不影響開發商的利潤水平和老百姓的預期,還能做到隨行就市,也是一種可以長期堅持的新住房類型。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-30/08322841307.shtml
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